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2025年5月，随着国家市场监管总局批准太盟投资集团、腾讯控股、阳光人寿等财团收购大连万达旗下48家万达广场项目公司100%股权，万达集团在两年内累计出售的万达广场数量已超过80座。这一大规模资产处置行动，不仅揭示了万达在债务压力下的战略调整，更折射出中国商业地产行业在存量时代面临的深刻变革。
债务压力下的“断臂求生”
万达集团的债务困境始于2016年夏天。彼时，王健林斥资340亿元回购股份退市，并与投资者签订对赌协议，承诺2018年完成A股上市。然而，A股对地产公司IPO的严控让计划落空，债务雪球越滚越大。此后9年间，万达共签署四轮对赌协议，累计债务超800亿元。直到2023年10月31日，珠海万达商管因第四次港股上市失败，触发380亿战投回购条款，债务危机全面爆发。
截至2025年3月，万达商管账面现金仅116亿元，而一年内到期债务高达400亿元，流动性缺口巨大。与此同时，永辉超市、苏宁易购、融创中国等昔日合作伙伴化身债主，追讨总额超180亿元的欠款。仲裁纠纷与股权冻结接踵而至，2025年3月，北京万达文化产业集团80亿元股权被冻结，累计冻结金额突破百亿。
为应对财务困境，万达加速推行轻资产化战略，通过“售楼保运营权”模式保留品牌管理与租金分成，但核心资产持有量持续减少。截至2025年5月，万达自持广场已从巅峰期的513座降至约300座，两年内累计出售的广场数量占其总持有量的近四分之一。
险资与互联网资本的“抄底”逻辑
在万达出售的80余座万达广场中，险资机构成为最活跃的接盘方之一。新华保险、阳光人寿、大家保险等险资机构已收购24座，占比近三成。在利率持续下行的背景下，手握35万亿资金的保险机构正加速布局商业地产。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜分析指出，地产投资具有较长的投资周期，与险资的久期相契合，能匹配长期负债、优化资产配置。
以一线城市商业地产为例，其租金收益率达5.5%-6.5%，可提升险企整体投资收益。例如，新华保险此前通过坤华基金接盘14座万达广场，部分项目售价较峰值缩水40%，但稳定的租金回报仍使其获利颇丰。此次48座万达广场的收购中，阳光人寿再度出手，看中的正是万达广场“保底租金+流水抽成”的收益模式，每年5%的保底收益雷打不动。
互联网资本的入局则更具战略考量。腾讯计划投入120亿元接入智慧零售系统，包括微信支付智慧商圈、AI客流分析等，试图将万达广场的年客流量超60亿人次转化为私域流量，强化“线上+线下”消费闭环。京东则拟开设“京东之家”体验店，探索新零售场景。二者的入局，本质是争夺消费数据入口，构建“科技+商业”生态。
轻资产转型的挑战与机遇
万达的轻资产转型战略始于2015年，旨在通过品牌输出、管理运营等方式降低重资产持有风险。然而，这一模式的可持续性正面临严峻考验。2024年，万达商管租金收入同比下降12%，部分三四线城市万达广场面临消费降级冲击，出租率波动可能拉低整体回报。
以南京江宁万达广场为例，该广场位于江宁东山核心区，建筑面积约53万平方米，是区域内重要的大型商业配套。然而，随着周边新兴商业体的崛起，其客流量和租金收入均出现下滑。此次48座万达广场的出售中，江宁万达广场也在其中。尽管万达保留了20年的运营权，但品牌溢价的维持和租金收入的稳定性仍存疑虑。
与此同时，万达的数字化转型也落后于竞争对手。万达广场APP的日活用户仅62万，而大悦城有210万；数字化会员消费占比仅19%，龙湖天街却有35%。在这个数字化时代，万达显然跟不上节奏。资本市场对万达也失去了信心。珠海万达商管曾经三次向港交所递交上市申请，但均未成功，创造了民营企业境外上市的“最慢纪录”。
行业格局的重塑与启示
万达的大规模资产处置行动，不仅改变了自身的命运，更重塑了中国商业地产行业的格局。一方面，险资与互联网资本的入局，为商业地产注入了新的活力和资本；另一方面，万达的轻资产转型也为行业提供了宝贵的经验和教训。
对于其他商业地产企业而言，万达的案例揭示了三个关键启示：一是要谨慎控制债务规模，避免过度杠杆化；二是要加快数字化转型，提升运营效率和客户体验；三是要积极探索轻资产模式，降低重资产持有风险。
此外，万达的案例也反映了中国商业地产行业在存量时代面临的深刻变革。随着城市化进程的放缓和消费市场的变化，商业地产企业需要从粗放扩张转向精细化运营，从重资产持有转向轻资产输出，从单一业态转向多元化发展。
万达已出售超80座万达广场，这一事件不仅是万达在债务压力下的战略抉择，更是中国商业地产行业在存量时代面临的深刻变革的缩影。未来，万达能否通过优化资产结构和轻资产运营模式实现财务稳定和可持续发展，仍需观察。但无论如何，这一案例都为中国商业地产行业提供了宝贵的经验和教训，值得行业深思和借鉴。
